征收补偿的基本操作流程

征收补偿的简要程序

1、纳入国民经济和社会发展年度计划

2、确定征收范围

3、冻结产权、户口和工商变更

4、首轮征询（一征），征收意愿是否达到90%。

5、草拟和确定征收补偿方案。

6、做出征收决定

7、签订附条件的征收补偿安置协议书（二征），一般不得低于80%。

二、与征收人有关的法律问题

1、对于政府做出的征收决定不服的，可以申请行政复议或者行政诉讼，但是针对同一个征收决定，如果之前已经有被拆迁人申请了行政复议或者提起过行政诉讼的，一般不能再重复进行复议或诉讼。

2、对于评估报告有异议的，应当在收到评估报告后10日内申请复核，对于复核有异议的，应当在收到复核结果后10日内向房地产估价专家委员会申请鉴定。

3、未能在规定期限内签订补偿协议的，区政府做出补偿决定，对于补偿决定不服的可以申请行政复议也可以提起行政诉讼。

4、关于被征收房屋的面积认定问题，首先是以权利凭证登记为准，权利凭证未登记的面积，如果有证据显示是在1981年以前已经建造完成并且用于居住使用的，也可以认定。

5、非居住房屋的认定，可以从房屋的原始设计、是否建立了非居租赁关系、是否领取营业执照以及何时领取营业执照等多方面综合认定。

三、家庭内部在征收中的相关法律问题

1、对于是否申请托底保障不能达成一致的，由被征收人即私房的产权人或者公房的承租人决定是否申请托底保障。

2、公房承租人去世，共同居住人协商确定承租人，协商不成的由出租人指定承租人，对于出租人指定不服的可以起诉要求撤销。

3、家庭内容对于是全货币补偿还是产权房调换等补偿方式不能达成一致的，由私房产权人或者公房承租人确定。

4、家庭内部对于征收利益的分割不能达成一致的，可以通过人民法院予以分割确定。

5、公有住房的动迁款分割首先应该协商一致，不能协商一致的，动迁款应该在承租人和共同居住人之间按照一人一份均等分割的原则处理，承租人在动迁款分割中与同住人权利是一样的，没有决定权。

6、非居住房屋拆迁，承租人的有权获得停产停业损失、搬迁安装费用等补偿项目，如果承租人不能就此与出租人或者产权人协商一致，可以通过人民法院依法分割。

7、征收中空挂户口的认定一般应该考虑房屋的来源、迁入户口的原因、与所有人或者承租人的关系，迁入后的居住情况以及他处房屋情况的等因素综合考虑后认定。

8、关于诉讼条件的问题，目前关于征收补偿分割纠纷案件，人民法院依法处理的前提一般是要求全货币安置或者被安置的房屋需要取得大产权证才好处理，如果产权房调换方式动迁，而拆迁安置房屋尚未取得大产权证的话，人民法院目前是不处理的。

9、对于全货币补偿或者安置房屋为现房的拆迁户，家庭内部存在矛盾又不能协商一致的，起诉时间可以是签订征收补偿安置协议并且达到该基地协议生效比率后即可。

10、关于动迁案件中的财产保全问题。如果动迁补偿为货币安置的，为了避免执行难的问题，可以在起诉时及时申请财产保全，将动迁款冻结在动迁公司，以便于将来法院判决后，当事人人可以直接从动迁公司领取补偿款，否则一旦钱款被领走，再要追回就可能存在一定的法律风险。

11、在动迁补偿案件处理中，人民法院也非常重视家庭内容对于动迁补偿利益的分割所达成的事前、事中协议，有的协议是迁入户口时签订的，有的协议是动迁时候签订的，不论何时签订只要上述协议内容不违反法律规定，一般来说都可以作为定案依据。

12、关于同住人认定问题，多出现于公房动迁中，私房动迁现在多以数砖头为主，所以户口多少对于房屋动迁意义不大，公房动迁不管是数砖头还是数人头，都涉及到同住人的认定问题。

13、关于他住有房的问题，一般情况下如果之前享受过拆迁安置待遇或者福利分房的且不构成居住困难的，均属于他处有房的范畴，再次动迁获得补偿的可能性小。

14、关于居住困难的认定口径问题，目前居住困难的认定是按照廉租房的申请标准来确定，因廉租房的申请标准是人居居住面积7平方米，所以一般来说居住困难参照此标准确定的。